Ремонт в новостройке: с чего начать после получения ключей

Получение ключей от квартиры в новостройке — радостный момент, за которым почти сразу следует растерянность: с чего начинать? Звать бригаду, ехать выбирать плитку, заказывать кухню или сначала нанимать дизайнера? От правильной последовательности первых шагов зависит, уложится ли ремонт в сроки и бюджет и не придётся ли переделывать то, что уже сделано. В этой статье мы разберём пошаговый план для квартиры в новостройке — от осмотра при приёмке до начала черновых работ — на основе опыта наших проектов в новых домах Ижевска.

Шаг первый: внимательная приёмка квартиры у застройщика

До подписания акта приёма-передачи у вас есть возможность зафиксировать недостатки, которые застройщик обязан устранить за свой счёт. После подписания добиться этого сложнее. Поэтому на приёмку стоит прийти подготовленными.

• Окна и балконные двери. Проверьте открывание во всех режимах, отсутствие царапин на стёклах и профиле, целостность уплотнителей, отсутствие продувания по периметру.
• Входная дверь. Плотность прилегания, работа замков, отсутствие повреждений.
• Стены и перекрытия. Ищите трещины, особенно сквозные, сильные перепады плоскости, следы протечек на потолке.
• Стяжка. Если она выполнена застройщиком, простучите её и проверьте отсутствие трещин и пустот.
• Инженерные системы. Радиаторы без повреждений, стояки без подтёков, счётчики опломбированы, электрощит укомплектован.
• Вентиляция. Поднесите к решётке лист бумаги: он должен притягиваться.
• Площадь и высота. Сверьте фактические размеры с договором.

Все замечания вносятся в акт осмотра с указанием срока устранения. Если сомневаетесь в своих силах, пригласите специалиста по приёмке — это недорогая услуга, которая может сэкономить десятки тысяч рублей.

Шаг второй: не торопитесь с черновыми работами

Самая распространённая ошибка — сразу позвать бригаду и начать «с чего-нибудь»: например, с штукатурки стен или стяжки. Без понимания будущей планировки, расположения мебели и техники такие работы почти неизбежно придётся частично переделывать.

Например:

• Стены оштукатурили, а потом решили перенести перегородку или сделать нишу под шкаф.
• Залили стяжку, а потом выяснилось, что нужен тёплый пол в ванной или кухне.
• Сделали электрику по стандартной схеме, а потом пришлось штробить заново под расстановку мебели.
• Установили радиаторы, а кухонный гарнитур на этой стене не помещается.

Первые 3–6 недель после получения ключей лучше потратить на планирование. Пусть квартира пока постоит пустой — это окупится. Кроме того, бетонные конструкции новостройки за это время продолжают отдавать влагу и немного «стабилизируются».

Шаг третий: обмеры и дизайн-проект

Проект — это основа, которая определяет все дальнейшие шаги. Даже если вы не планируете сложный интерьер, минимальный набор документов сильно облегчит ремонт.

1. Обмерный план с фактическими размерами помещений, высотами, расположением окон, стояков, вентканалов, радиаторов и электрощита.
2. Планировочное решение с расстановкой мебели. Именно на этом этапе решается, где будет спальня, кабинет, гардероб, как организовать кухню-гостиную.
3. План перегородок, если планировка меняется.
4. Планы электрики и освещения с привязками розеток, выключателей, светильников.
5. План сантехники с выводами под все приборы.
6. Развёртки санузлов и кухни с раскладкой плитки и привязками техники.
7. Ведомость материалов для расчёта сметы.

Полноценный дизайн-проект для двухкомнатной квартиры обычно разрабатывается за 1,5–2 месяца. Его стоимость, как правило, составляет небольшую долю от бюджета ремонта, а экономия на ошибках и переделках бывает больше.

Шаг четвёртый: перепланировка и согласования

Многие новостройки сдаются со свободной планировкой или с типовыми перегородками, которые не всегда подходят конкретной семье. Перед тем как что-то менять, выясните:

• Какие стены несущие, а какие — перегородки. В монолитных домах несущими бывают не только наружные, но и некоторые внутренние стены и пилоны.
• Можно ли переносить мокрые зоны. Перенос санузла над жилыми комнатами соседей снизу запрещён.
• Можно ли объединять кухню с жилой комнатой. При газовой плите ограничения жёстче, но в большинстве новостроек Ижевска плиты электрические.
• Не затрагивает ли перепланировка вентиляцию, стояки, общедомовые сети.

Перепланировку нужно узаконить. Сначала разрабатывается проект перепланировки, затем подаются документы на согласование. Мы рекомендуем решить эти вопросы до начала работ, чтобы потом не возникло проблем при продаже квартиры или оформлении ипотеки.

Шаг пятый: смета, бригада и график

Когда проект готов, можно точно посчитать смету и подобрать исполнителей. Здесь важно:

1. Запросить сметы у нескольких подрядчиков на основе одного и того же проекта. Так их можно реально сравнить.
2. Заключить договор с описанием состава работ, сроков, порядка оплаты и гарантии.
3. Составить график работ с ключевыми этапами и датами приёмки.
4. Определить, кто и когда закупает черновые и чистовые материалы.
5. Заранее заказать позиции с долгим сроком поставки: кухня, встроенная мебель, межкомнатные двери, некоторые виды плитки и сантехники. Срок изготовления кухни и шкафов — от 4 до 8 недель.

Ориентир по срокам: ремонт двухкомнатной квартиры площадью 55–65 м² в новостройке с отделкой среднего уровня занимает от 3 до 5 месяцев при нормальной организации работ.

Особенности новостроек, которые нужно учитывать

Ремонт в новом доме имеет свою специфику, и её стоит учесть в проекте и выборе материалов.

• Усадка здания. Новый дом продолжает усаживаться в течение нескольких лет. Особенно это касается кирпичных и газобетонных стен. Чтобы снизить риск трещин, используйте армирующие сетки на стыках разнородных материалов и в углах, эластичные шпаклёвки и стеклохолст под покраску.
• Влажность. Монолитные конструкции и стяжки отдают влагу ещё долго. Не спешите с укладкой паркета и деревянных покрытий: влажность стяжки должна быть не выше 2–4% в зависимости от покрытия.
• Шум. Соседи будут делать ремонт ещё 1–2 года, а в монолитных домах звук отлично передаётся по конструкциям. Звукоизоляция пола, стен со стороны соседей и потолка в спальне становится особенно актуальной.
• Электрика. Выделенная мощность на квартиру в новостройках обычно 10–15 кВт. Посчитайте нагрузку, если планируете индукционную плиту, духовой шкаф, бойлер и кондиционеры одновременно.
• Кондиционеры. Проверьте, есть ли в доме корзины под наружные блоки и предусмотрены ли закладные для трасс. Трассы прокладываются на черновом этапе.
• Окна. Застройщики часто ставят бюджетные стеклопакеты. Если квартира выходит на оживлённую улицу, подумайте о замене до начала отделки.

Правильная последовательность работ

Когда всё готово, ремонт идёт в определённом порядке. Нарушение последовательности почти всегда ведёт к лишним затратам.

1. Демонтаж ненужных конструкций и возведение новых перегородок.
2. Замена окон, если она запланирована.
3. Прокладка трасс кондиционеров и вентиляции.
4. Электромонтаж и сантехническая разводка.
5. Штукатурка стен.
6. Стяжка пола, включая тёплые полы.
7. Гидроизоляция и укладка плитки в санузлах.
8. Монтаж гипсокартонных конструкций и потолков.
9. Шпаклёвка, покраска, обои.
10. Укладка напольных покрытий.
11. Натяжные потолки, если предусмотрены.
12. Установка дверей, плинтусов, финишной электрики и сантехники.
13. Монтаж кухни и встроенной мебели, светильников, декора.
14. Клининг и финальная приёмка.

Главное в ремонте новостройки — сначала думать, потом делать. Несколько недель на проект экономят месяцы на переделках и заметную часть бюджета.

Типичные ошибки в первые месяцы

Напоследок — список того, что мы часто видим у заказчиков, начинавших ремонт без проекта.

• Покупка мебели и техники до того, как определена планировка и размеры ниш.
• Установка входной двери «на века» до черновых работ — её неизбежно повредят при заносе материалов.
• Отказ от электрощита с запасом: через год приходится добавлять автоматы.
• Мало розеток: в современной квартире нужно 50–80 точек на двухкомнатную квартиру, а не 15–20.
• Отсутствие продуманного освещения: одна люстра по центру комнаты не создаёт комфорта.
• Экономия на гидроизоляции санузла.
• Выбор плитки и сантехники в последний момент, когда бригада уже ждёт материалы.

Studio1704 сопровождает ремонт в новостройках Ижевска от обмеров и проекта до авторского надзора и финальной приёмки. Если вы только что получили ключи и не знаете, с чего начать, приходите на консультацию — мы поможем составить план и расставить приоритеты.